房開(kāi)企業全流程主要稅種實操與風險防控——企稅個稅土增征管新格局

課程簡介

2019年，新個人所得稅法的實施，國地稅合并後第一(yī)個企業所得稅彙算清繳期和土地增值稅清算口徑的日益嚴格，置身于如此背景之下(xià)，房地産開(kāi)發企業的涉稅工(gōng)作将面臨層層挑戰，風險與收益并存，創新與困難同步。本課程不同于以往房地産課程對于政策彙編的整理，而是精挑細選了若幹高難度問題，剝開(kāi)表層的紛繁複雜，綜合運用“财、稅、法”三個維度的全面知(zhī)識，深入的爲大(dà)家細緻分(fēn)析、剝絲抽繭，直擊問題的核心，通過一(yī)天的課程展示當前房地産财稅領域前沿的實操案例和戰略思考。

課程收益

接地氣：大(dà)型房企的實操案例

注重點：重點領域的核心涉稅風險點全面講解

有深度：提出若幹高難度問題進行解剖

課程提綱

一(yī)、“企稅個稅土增征管新格局”下(xià)房開(kāi)企業全流程财稅管控的思考

1、“個稅新政”過渡期房開(kāi)企業财稅管控需要關注的要點

2、新格局下(xià)房開(kāi)企業合同控稅的誤區：個人發票代開(kāi)受票方風險激增

3、房開(kāi)企業全流程稅負不平衡問題的戰略解決思路：以新《企業所得稅月（季）度預繳納稅申報表（A類，2018年版）“第5行“特定業務計算的應納稅所得額”填報爲例

4、建築業企業所得稅核定征收的全面取消對房開(kāi)企業的影響有哪些？

二、房開(kāi)企業資(zī)源取得階段主要稅種實操與風險防控

1、土地價款扣除：增值稅、企業所得稅、土地增值稅

1) 增值稅銷售額扣除土地價款：按項目還是按公司？

2) 土地出讓金返還款如何處理？

3) 以房抵房增值稅的計稅依據如何确定？

4) 母公司拿地項目開(kāi)發土地價款扣除的三種路徑

5) 申報增值稅收入抵減已預繳稅款，可否抵減不同項目已預繳稅款？

2、 房地産土地拓展投資(zī)二級市場的不同模式：資(zī)産收購、股權收購、産權/司法拍賣

3、市政建設配套費是否需要繳納契稅？——稅總新的

4、以“毛地競拍”等形式取得土地向村(cūn)委支付拆遷補償支出的稅收籌劃

三、房開(kāi)企業融資(zī)環節主要稅種實操與風險管控

1、集團内部關聯方資(zī)金拆借納稅風險分(fēn)析與稽查應對——來自稽查動态的新口徑

2、大(dà)額貸款與其他應收款并存納稅風險分(fēn)析與稽查應對——增值稅視同銷售與企業所得稅利息扣除雙關注

3、資(zī)金池運作模式納稅風險分(fēn)析與稽查應對

4、統借統還納稅風險分(fēn)析與稽查應對

5、向信托投資(zī)公司階段的納稅風險分(fēn)析與稽查應對

6、融資(zī)租賃企業差額征稅遇到的稅務障礙

7、企業集團内單位（含企業集團）之間的資(zī)金無償借貸行爲免征增值稅的新政适用

四、全流程主要稅種實操與風險管控

1、企業所得稅全流程納稅申報——稅會差異如何調整？實際毛利與預計毛利差額滞後确認的稽查風險防範

2、企業所得稅新季度申報表的填報對房地産企業的影響

3、房企建安甲供工(gōng)程的博弈

4、境外(wài)設計費如何代扣代繳相關稅費？——房企、境外(wài)設計公司、境内代理三方協議模式的“虛開(kāi)風險”

5、開(kāi)發成本超過評估指标值就要補稅嗎(ma)？

6、建安成本偏高——房地産企業反避稅案例

7、成本發票滞後取得（跨期票據）的扣除問題？——追溯調整法與未來适用法的選擇？

8、營銷設施建造費（銷售樣闆房、售樓處）納稅風險分(fēn)析與稽查應對——增值稅、企業所得稅、土地增值稅的處理異同

9、地下(xià)車(chē)位的财稅處理：風險與收益的權衡

1) 國稅發【2009】31号文第33 條如何理解？

2) 人防車(chē)位銷售，建造成本還可以作爲公配處理嗎(ma)？

3) 無産權地下(xià)車(chē)位銷售房産稅風險的規避

五、土地增值稅預征和清算階段稅種實操與風險管控

1、開(kāi)發産品銷售收入的确認與增值稅、土地增值稅的納稅義務發生(shēng)時間是怎樣關系？

2、“視同銷售”一(yī)定會有所得稅嗎(ma)？“買一(yī)贈一(yī)”怎樣操作才能少繳稅？

3、房開(kāi)企業的預售收入，企業所得稅、土地增值稅與增值稅的口徑差異。

4、出租産成品的租金收入如何計稅？盡量避免預租收入等形式造成增值稅、所得稅及土地增值稅收入不一(yī)緻的情況。

5、開(kāi)發區内建的會所、物(wù)業管理場所、電站、熱力站、水廠、文體(tǐ)場館、幼兒園等配套設施應如何處理？

6、紅線外(wài)支出能否稅前扣除？挖人工(gōng)湖、修道路、修跨河大(dà)橋、建休閑廣場、沿河景觀設施等的支出，成本不能稅前扣除嗎(ma)？土地增值稅能否扣除？

7、被政府無償收回土地使用權的形成的損失如何處理？被政府收取的土地閑置費能否稅前扣除？

8、合作建房但該項目未成立獨立法人公司的，如何進行納稅處理？通過項目管理費形式的合作建房，稅務局是否認可？

9、土增稅清算時間早晚如何決策？——國稅總局【2016】81号公告的深度解讀

10、土地增值稅的清算單位以以國家有關部門審批、備案的項目爲單位進行清算？不同清算單位的選擇會帶來哪些稅收利益？

六、新出台的《企業所得稅稅前扣除憑證管理辦法》解讀及房開(kāi)企業所得稅彙算清繳風險防範

1、《企業所得稅稅前扣除憑證管理辦法》（稅務總局公告2018年第28号）的實施時間及适用範圍。

2、企業所得稅稅前扣除需要取得怎樣的扣稅憑證？扣稅憑證的概念及分(fēn)類。

3、不合規的扣稅憑證有哪些？取得扣稅憑證的時間有哪些規定？

4、無法取得稅前扣除憑證應怎樣進行稅前扣除?共同支出的扣稅憑證有哪些？

5、稅務總局28号公告的下(xià)發爲房開(kāi)企業2018年度企業所得稅彙算清繳帶來的哪些利好消息？

師資(zī)介紹

劉玮 總局房地産稽查庫成員(yuán)、房地産稅收師資(zī)庫成員(yuán)、青島市稅務幹部學校副教授。

多年在稅收一(yī)線從事稅務稽查和審理工(gōng)作，曾多次參與稅務總局組織和布置的房地産及相關行業專項專案檢查工(gōng)作，總局房地産稽查庫成員(yuán)，房地産稅收師資(zī)庫成員(yuán)，被業内人士譽爲房地産稅收管理專家。

 在市局機關工(gōng)作期間，着力從事房地産行業稅收政策管理工(gōng)作，多次參與總局組織的房地産新政策研讨會，多次參與對一(yī)線稅務幹部、納稅人及中(zhōng)介機構的稅收政策培訓工(gōng)作，承擔青島稅校、山東省稅務幹部學校、渤海稅校的部分(fēn)教學任務，國家稅務總局揚州稅務進修學院兼職教師，湖北财稅職業學院、山東大(dà)學繼續教育學院客座教授。參與編寫《企業所得稅納稅遵從風險與防範》、《新企業所得稅彙算清繳疑難問題解析與特殊項目難點分(fēn)析》、《企業所得稅政策操作手冊》等多本涉稅書籍。

  與此同時，圍繞房地産行業涉稅風險管理，建立了一(yī)套行之有效的房地産行業風險防控體(tǐ)系，得到稅務機關、中(zhōng)介機構和房地産企業三方的一(yī)緻認可。

活動時間

2019年4月27日（星期六）

08:30——09:00  簽到

09:00——17:00  授課

活動地點

蘇州工(gōng)業園區華池街88号晉合廣場

參會對象

瑞安達會員(yuán)單位、房地産企業财務負責人

主辦單位

江蘇瑞安達企業管理服務有限公司

瑞安達稅務師事務所江蘇有限公司

會場服務

提供培訓、學習資(zī)料、茶點等。

活動費用

1、瑞安達會員(yuán)免費參加本次活動。

2、非瑞安達會員(yuán)參加本次活動收費2800元/人。

注意事項

1、參加本次活動的交通、住宿等費用自理。

2、活動地點位于市中(zhōng)心，交通便利，請盡量選擇公交、地鐵等綠色出行方式。

報名方式

1. 添加培訓負責人李老師微信報名

wftylmc

咨詢電話(huà)：18118134327 / 0512-68181762