某房地産開(kāi)發項目，建有公共配套會所，該會所建成後裝修臨時用于售樓處使用，項目售罄交付後，會所移交給全體(tǐ)業主，并辦理移交備案手續。土地增值清算時，主管稅務機關要求該會所的裝修費用不得扣除，理由是該裝修費是屬于售樓處裝修，應該屬于銷售費用，故不得扣除。于是稅企之間出現了政策理解的争議。

一(yī)、裝修費用稅務處理辦法

（一(yī)）開(kāi)發産品裝修成本

房地産公司銷售精裝房，其裝修成本應作爲房地産開(kāi)發成本，在計算土地增稅時扣除，這裏的裝修成本是指硬裝部分(fēn)的裝修，即不可移動的裝修成本，可移動的軟裝成本不得扣除。

根據國稅發[2006]187号文第四條第四項目規定“房地産開(kāi)發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地産開(kāi)發成本。”

國家稅務總局

根據蘇地稅規【2012】1号第五條（三）規定“凡以建築物(wù)或構築物(wù)爲載體(tǐ)，移動後會引起性質、形狀或者功能受損的裝修裝飾物(wù)支出，可以作爲開(kāi)發成本計算扣除。上述之外(wài)的其他裝修裝飾費用支出，一(yī)律不得作爲開(kāi)發成本扣除。”

江蘇省地方稅務局

（二）樣闆房裝修成本

樣闆房的裝修成本如何扣除，應該與樣闆房權屬相關聯。主要有以下(xià)幾種方式：

1、以實體(tǐ)房建造的樣闆房

在開(kāi)發的實體(tǐ)商(shāng)品房中(zhōng)裝修的樣闆間，在營銷功能完成後，裝修的樣闆房作爲精裝修房出售，其開(kāi)發成本、裝修成本可以在土地增值稅前扣除。如果出售之前将裝修拆除，仍按毛坯房出售，則其裝修成本應該計入銷售費用扣除。

2、以臨時建築裝修的樣闆房

在開(kāi)發的項目之外(wài)建造的臨時建築用于樣闆房，營銷功能完成後，該臨時建造的樣闆房拆除，則該樣闆房的建造成本、裝修成本應計入銷售費用扣除。

3、以租賃用房裝修的樣闆房

以租賃的建築物(wù)裝修作爲樣闆房使用，營銷功能完成後，建築物(wù)退還給出租房，裝修予以拆除或随房屋退還。則該樣闆房的裝修成本應計入銷售費用扣除。

（三）售樓處裝修成本

售樓處裝修成本的處理方式，可參照（二）樣闆房裝修的處理意見。

二、公共配套裝修成本

（一(yī)）公共配套的裝修成本，應該計入公共配套用房的開(kāi)發成本，按上述規定處理。

（二）公共配套用房的開(kāi)發成本根據國稅函[2006]187号第四條第三項目的規定處理：

1．建成後産權屬于全體(tǐ)業主所有的，其成本、費用可以扣除；

2．建成後無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除；

3．建成後有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

三、公共配套作爲售樓處使用

鑒于房地産開(kāi)發企業利用建成的公共配套會所裝修作售樓處使用，由于會所最終将無償移交給全體(tǐ)業主，實際上就是以精裝的标準交付給全體(tǐ)業主，則其硬裝修部分(fēn)應該計入會所的開(kāi)發成本。

開(kāi)發企業臨時利用公配用房作售樓處使用時，其軟裝修部分(fēn)作爲營銷設施計入銷售費用。但在售樓處使用期間應該按照房産原值計算并繳納房産稅，計算依據包括會所建造成本、裝修成本及土地成本。

而蘇地稅規【2012】1号第五條（三）規定“對房地産開(kāi)發企業售樓處等營銷設施的裝修費用，應該計入房地産開(kāi)發費用。”

江蘇省地方稅務局

該條款并沒考慮到營銷設施的最終權屬問題，實際清算過程中(zhōng)，是一(yī)刀切，全部的營銷設施裝修費都不得土地增值稅前扣除麽？

筆者認爲，關于利用公共配套建築作爲營銷售設施使用的建造成本、裝修費用應該根據公共配套建築的最終權屬分(fēn)析判斷，不能僅根據用途一(yī)概而論作銷售費用處理。

以上爲個人理解分(fēn)析，敬請廣大(dà)稅務專業人士提供可行性建議！