房地産企業承接項目開(kāi)發經營，從拿地開(kāi)始到竣工(gōng)驗收的整個周期需要大(dà)量的資(zī)金成本來維持運營。那麽，如何有效的運用高密度資(zī)金，并且節約資(zī)金成本是經營者最關注的核心問題。

實務中(zhōng)，房地産企業的開(kāi)發主要思路是将能盡快回現的業态先行開(kāi)發銷售，比如說普通住宅、公寓等，但對于延後建設的公共配套設施，會導緻這些過渡性成本分(fēn)攤滞後的問題。這裏，在财務核算過程中(zhōng)财務人員(yuán)會考慮到降低稅負的因素，會對相關的成本費用進行預提。

本文将結合具體(tǐ)案例爲大(dà)家詳細講解。

1．2018年對發票不足部分(fēn)進行預提

    貸：其他應付款——預提費用         750

2．2019年7月收到2000萬工(gōng)程發票，沖減預提費用750萬元

借：開(kāi)發成本——建築安裝工(gōng)程費       1085

      預提費用           750            

      應交稅費——應交增值稅（進項稅額） 165

       貸：銀行存款            2000

3．2020年7月收到餘款1500萬的發票

借：開(kāi)發成本——建築安裝工(gōng)程費   1376

      應交稅費——應交增值稅（進項稅額）  124

       貸：銀行存款          1500     

1．增值稅

通常情況下(xià)，房地産企業作爲一(yī)般納稅人，其進銷項稅額的差額作爲增值稅應納稅額。因此，在銷項稅額既定的情況下(xià)，進項稅額就決定了房地産企業應納增值稅的金額。

衆所周知(zhī)，關于進項稅額的抵扣稅務部門有嚴格的要求，必須要有合法合規的票據、增值稅專票、海關繳款書或者是通行費電子普通發票，按照票面上注明的金額作爲進項稅額；也可以對一(yī)些比如農産品發票、高鐵票等按照票面金額計算進項稅額。

但是，預提成本費用由于尚未取得發票，因此無法按照相關規定進行進項稅額抵扣，從而導緻企業提前繳納增值稅，形成資(zī)金占用。

2．土地增值稅

根據《土地增值稅清算管理規程》二十一(yī)條的規定：

“在土地增值稅清算中(zhōng)，計算扣除項目金額時，其實際發生(shēng)的支出應當取得但未取得合法憑據的不得扣除。”

土地增值稅的計算扣除強調業務真實性的證據，扣除項目金額中(zhōng)所歸集的各項成本和費用，必須是實際發生(shēng)的。

3．企業所得稅

根據國稅發[2009]31号《國家稅務總局關于印發<房地産開(kāi)發經營業務企業所得稅處理辦法>的通知(zhī)》規定：

“第三十二條  除以下(xià)幾項預提（應付）費用外(wài)，計稅成本均應爲實際發生(shēng)的成本。　　

（一(yī)）出包工(gōng)程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資(zī)料充分(fēn)的前提下(xià)，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10％。　　

（二）公共配套設施尚未建造或尚未完工(gōng)的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協議或廣告、模型中(zhōng)明确承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規規定必須配套建造的條件。　　

（三）應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物(wù)業完善費用可以按規定預提。物(wù)業完善費用是指按規定應由企業承擔的物(wù)業管理基金、公建維修基金或其他專項基金。”

上述條款明确預提費用範圍标準爲：

預提費用金額≤未竣工(gōng)結算出包工(gōng)程的發票不足金額）÷未辦理竣工(gōng)結算的出包工(gōng)程的合同總金額】≤10％

如果實際業務中(zhōng)，财務人員(yuán)超出比例預提，納稅申報時需要對超出比例部分(fēn)做調增處理。

三、預提費用風險應對建議

2．房地産開(kāi)發企業應建立健全成本對象管理制度，合理區分(fēn)已完工(gōng)成本對象、在建成本對象和未建成本對象，及時收集、整理、保存成本對象涉及的證據材料，以備稅務機關檢查；

3．房地産企業與施工(gōng)方簽訂施工(gōng)協議時，明确提供發票的時間節點，确保其取得發票的合規性和及時性。

如果遇到稅務稽查仍未取得發票的情況時，切記不必驚慌，房開(kāi)企業應當自被告知(zhī)之日起60日積極補開(kāi)建安發票，或者取得證實其支出真實性的相關材料，這樣在完工(gōng)年度扣除的無票建安成本仍然是可以得到稅務機關認可的。