房地産企業開(kāi)發周期較長，不少企業在樓盤交接後，往往還會發生(shēng)後續支出。不少房地産企業财稅負責人都在咨詢：對于交房後的後續支出，如何進行稅務處理？

案例

某市甲房地産開(kāi)發公司2017年3月受讓一(yī)宗土地用于開(kāi)發别墅住宅，總可售建築面積10萬平方米。2019年10月，甲公司向當地房管部門提交該樓盤的竣工(gōng)備案資(zī)料，并進行交付。已知(zhī)當年已售面積8萬平方米，按稅法規定計算的可售面積單位工(gōng)程計稅成本爲每平方米8000元。2020年1月~12月，甲公 司又(yòu)陸續銷售尾盤3套住宅，面積1000平方米，該樓盤還陸續發生(shēng)小(xiǎo)區綠化支出1000萬元。後續發生(shēng)的這1000萬元成本，甲公司應如何在2020年度企業所得稅彙算清繳中(zhōng)進行稅務處理？

分(fēn)析

這個業務具有較強的普遍性，大(dà)多數房地産企業在實務中(zhōng)都會遇到。

根據《國家稅務總局關于印發〈房地産開(kāi)發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知(zhī)》（國稅發〔2009〕31号，以下(xià)簡稱“31号文件”）第二十八條對企業計稅成本核算的一(yī)般程序的規定，對期前已完工(gōng)成本對象應負擔的成本費用，按已銷開(kāi)發産品、未銷開(kāi)發産品和固定資(zī)産進行分(fēn)配。其中(zhōng)，應由已銷開(kāi)發産品負擔的部分(fēn)，在當期納稅申報時進行扣除；未銷開(kāi)發産品應負擔的成本費用，待其實際銷售時再予扣除。31号文件第二十九條同時規定，企業開(kāi)發、建造的開(kāi)發産品，應按制造成本法進行計量與核算。其中(zhōng)，應計入開(kāi)發産品成本中(zhōng)的費用，屬于直接成本和能夠分(fēn)清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不能分(fēn)清負擔對象的間接成本，應按受益的原則和配比的原則分(fēn)配至各成本對象。

根據上述規定，後續發生(shēng)的1000萬元支出，應遵循受益原則和分(fēn)配原則，在已銷開(kāi)發産品和未銷開(kāi)發産品中(zhōng)進行分(fēn)配。具體(tǐ)來說，該樓盤已售面積=2019年度已銷售面積+2020年度已售面積=80000+1000=81000（平方米），未售面積=總可售建築面積-已售面積=100000-81000=19000（平方米）。

已銷開(kāi)發産品應分(fēn)配的計稅成本=後續支出的計稅成本×（已售面積÷總可售面積×100%）=1000×（81000÷100000×100%）=810（萬元）

未銷開(kāi)發産品應分(fēn)配的後續支出計稅成本=後續支出的計稅成本×（未售面積÷總可售面積×100%）=1000×（19000÷100000×100%）=190（萬元）。

根據計算結果，甲公司2020年發生(shēng)的這1000萬元小(xiǎo)區綠化支出，已銷開(kāi)發産品應分(fēn)配810萬元，未銷開(kāi)發産品應分(fēn)配190萬元。其中(zhōng)，810萬元可在2020年度企業所得稅彙算清繳時稅前扣除；剩餘190萬元，待相應的未銷開(kāi)發産品實際銷售時，再予扣除。